LMNP - LMP/Revenus fonciers : le vrai du faux !

Le problème se pose souvent de manière voulue ou contrainte.

Ex :

- votre locataire loue en meublé mais ne veut pas de certains de vos meubles

- ou vous louez sans meuble mais voulez bénéficier du statut LMNP

Pour éviter toute requalification fiscale il convient de revenir aux fondamentaux :

Définition location meublée au plan fiscal (BOI-BIC-CHAMP-40-10 n°10, 20-03-2019)

La location d'un local d'habitation garni de meubles est regardée comme une location meublée lorsque les meubles loués avec le local sont suffisants pour donner à ce dernier un minimum d'habitabilité (RM Desanlis n° 17701, JO AN du 28 janvier 1980 p. 279).

Et ce point de savoir si cette condition est ou non remplie constitue une question de fait dont l'appréciation incombe, sous le contrôle du juge de l'impôt, aux agents de la direction générale des impôts.

Cependant, l'administration applique ce principe avec largeur de vue en acceptant d'assimiler à des locaux nus les locaux d'habitation qui comportent des éléments mobiliers n'ayant pas pour effet de conférer aux locaux en cause un minimum d'habitabilité.

La définition de la location meublée, élaborée par la jurisprudence, est désormais intégrée dans la loi. Un logement meublé est un logement équipé d'un mobilier en nombre et qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.

La liste des éléments que doit nécessairement comporter ce mobilier est fixé par décret pour abonder le texte de la loi Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 25-4 .

En 2005, la jurisprudence (Cass. 3e civ., 9 févr. 2005, n° 03-15.128) a donné pour la première fois une définition légale de la location meublée consacrant ainsi la définition jurisprudentielle : n’est pas une location meublée, la location ne comprenant pas les éléments essentiels à une vie normale ou ne comprenant pas les appareils ménagers, à savoir : des éléments d'équipement accessoires (chaises, tables, matelas), ainsi que les éléments d'équipement essentiels tels que le réfrigérateur, des plaques chauffantes ou une gazinière permettant aux locataires d'avoir une jouissance normale des locaux.

La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 (Alur) va clarifier les choses en allant beaucoup plus loin puisqu’elle fixe la liste des éléments indispensables au statut de la location meublée (Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d'un logement meublé):

1 - Literie comprenant couette ou couverture ;

2- Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;

3- Plaques de cuisson ;

4- Four ou four à micro-ondes ;

5- Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6 °C ;

6- Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;

7- Ustensiles de cuisine ;

8- Table et sièges ;

9- Etagères de rangement ;

10- Luminaires ;

11- Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

Donc l’attention doit porter sur le respect de ces éléments essentiels à la qualification de LMNP ou LMP.

Bien évidemment comme toujours en matière fiscale, il convient de se référer à l’esprit de la loi et à la volonté du législateur.

C’est ainsi que l’administration ne sera pas fondée à remettre en cause un contrat de location meublée s’il manque une couverture ou des petites cuillères mais le contrat devra respecter l’esprit des textes cités.

A l’inverse, une location nue équipée d’éléments « essentiels à une vie normale et comprenant les appareils ménagers » pourra être requalifiable en LM.