Remise gratuite de constructions en fin de bail : ATTENTION à l’Imposition

Deux cas de figure :

* Existence d’un bail à construction :

Le bail à construction est le contrat par lequel le propriétaire d'un terrain autorise le preneur à y édifier des constructions.

Ce type de bail est Il est conclu pour une durée comprise entre dix-huit et quatre-vingt-dix-neuf ans et confère au bénéficiaire de ce droit un droit réel immobilier librement cessible. A l'expiration du bail, le bailleur devient en principe propriétaire des constructions (sauf lorsque le contrat est assorti d'une clause prévoyant le transfert de propriété du terrain au preneur). Ce droit de reprise des constructions en fin de bail est en général sans contrepartie financière.

Le CGI prévoit en en effet que si la durée du bail est supérieure ou égale à trente ans, la remise gratuite en fin de bail des constructions édifiées par le locataire ne donne lieu à aucune imposition. Au contraire, si cette durée est comprise entre dix-huit et trente ans, la remise s'analyse pour le propriétaire bailleur, en un supplément de loyer imposable. Toutefois, l'impôt n'est dû que sur le prix de revient des constructions sous déduction d'une décote égale à 8 % par année de bail au-delà de la dix-huitième

L'imposition est établie à la fin de la période pour laquelle le bail a été initialement conclu. Elle peut être échelonnée sur quinze ans.

* En l’absence de bail à construction :

Dans ce cas, l’usufruitier se retrouve être imposé en fin de bail, sur la base du surcroît de valeur vénale conféré par les constructions.

Cette différence de valeur en fin de bail constitue pour le bailleur un complément de loyer imposable dans la catégorie des revenus fonciers, s’il s’agit d’un particulier, ou en tant que bénéfice s’il s’agit d’une entreprise (CE sect. 30-11-1973 no 86977).

Le Conseil d’Etat apporte les précisions suivantes : - En cas de démembrement de propriété, c’est la société usufruitière des parts de la SCI bailleresse qui est imposée sur la valeur des aménagements ou constructions effectués par le preneur, comme un particulier (CE 24-2-2017 no 395983).

- Par ailleurs, le montant du complément de loyer imposable correspond, au surcroît de valeur vénale conféré, à la fin du bail, à l’immeuble donné en location, du fait des aménagements ou constructions. (CE 9e-10e ch. 19-5-2021 n° 429332)

Avec possibilité d’utilisation du système du quotient pour régulariser l’impôt dû, dans la mesure où ce revenu reste exceptionnel par sa nature et par son montant.